對于房地産的投資，可以說在中國一直火(huǒ)熱了有十餘年，從最早的剛需到後來的炒房，可以說中國的房市一直是(shì)個熱讀不減的話(huà)題。但(dàn)是(shì)每個行業的發展都是(shì)有周期性的，中國的房市目前發展到了什麽水平，小編在此也不做贅述，讀者心知(zhī)肚明。但(dàn)是(shì)對于房産商而言，中國市場的變弱并不能成爲他們衰敗的理由，在經濟已經全球化的時代，目光看向全球才是(shì)******的選擇。對于澳大利亞，最初一波的房産投資可以說是(shì)移民所帶來的。但(dàn)随着移民政策的加緊，移民買房似乎已經不是(shì)個很好的選擇。盡管如此，澳洲本身土地的高增值性以及高投資性本身也是(shì)很好的标的，有投資發展眼光的大牌房企已經開始布局澳洲市場，今天小編簡單給大家講解下中資企業在澳洲房産領域的布局情況。

政策加緊，但(dàn)不擋投資熱浪

近期中國企業在澳大利亞房地産市場投資面臨波折。一方面，澳大利亞聯邦和各州相(xiàng)繼出台了針對境外買家的新稅收政策，主要銀行也在不斷收緊貸款政策、提高房貸利率；同時，中國國内監管機構正對境外投資實施更爲嚴格的限制。

澳聯邦政府5月發布的預算案也對涉及海外資金的房産投資加以規約，規定開發商在出售新的高層住宅時，外國買家購買數量不得超過整個樓盤的50%；同時，海外業主出售住宅資産時，需繳納12.5%的資本利得稅，其它還包括收緊開發貸款及面向外國開發商的優先債務發行。

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盡管冷風陣陣政策面緊縮，澳大利亞依然是(shì)中國資本的主要目的地，更有不少中國開發商躍躍欲試，希望在澳大利亞房地産市場上取得立足之地。

在最近一份《澳大利亞中國住宅開發商的未來》專題報告中，仲量聯行（JLL）從中國一、二、三線(xiàn)城市的主要開發商的實力、競争、投資策略及海外投資模式等多個方面入手，特别針對一線(xiàn)城市開發商運營策略進行了詳盡分析。報告認爲，對中國開發商來說，未來在澳投資依然很具有吸引力，而且将具有以下特點：

♦ 下一波在澳投資的開發商大多來自中國一線(xiàn)城市、實力雄厚，并有較爲豐富的海外投資經驗；

♦  中國開發商在投資時仍将集中于重點城市的黃金地段，更好的打響名聲、創造業績；

♦  國外房地産買家市場不斷擴大，預計接下來十年至少增加一倍，源源不斷的買家将是(shì)開發商投資的主要動力。

一線(xiàn)城市開發商即将崛起

A據仲量聯行報告，盡管澳大利亞本地開發商在逐漸放(fàng)慢(màn)腳步，不少中國開發商已經準備替補上陣，他們尋求長期投資機遇，尤其青睐機遇多樣化、透明化、穩定的投資市場。澳大利亞房地産市場恰好很符合這些要求。澳大利亞經商環境穩定、經濟基礎牢固，人口強勢增長，而且中國留學生人數逐年增加，也使得澳大利亞在可預期的未來都将是(shì)一個低風險的穩定的投資市場。

2010年，中國在澳投資隻有14.9%份額在房地産行業，總價值2億澳元。到2015年，比例已經上漲到52.3%，總價值上漲超過十倍。中國限制資本外流等舉措雖然對投資需求有一定影響，但(dàn)依然有證據顯示，中國資本在通過各種方式流向海外，包括流入澳洲的資金。

仲量聯行(JLL)策略研究高級分析師Vince De Zoysa指出，澳洲市場的中國開發商來自各個城市，既有北京、上海這樣的一線(xiàn)城市，也有成都、珠海這樣的二三線(xiàn)城市。他們與澳大利亞本地的開發商在市場價值觀念、運營模式等方面都較爲類似，很容易與本地市場融爲一體。

中國開發商在澳洲市場已經運行了很長一段時間，爲行業入駐鋪平了道路。報告認爲，未來，中國一線(xiàn)城市将有更多大型開發商來到澳大利亞尋求低風險的擴張機會。而開發商來自哪個城市，以及他們在國内習慣的開發模式，将對他們未來在澳發展模式的前瞻有一定的借鑒作用。具體來說：1）項目規模；2）市場細分（高端與低價）；3）風險承受能力；4）股權/債權融資比，是(shì)仲量聯行此次分析重點要考慮的因素。報告以三個最主要的一線(xiàn)城市爲例，分析了中國開發商的主要模式。

表一：香港主要地産商

随着中國大陸房企諸如萬科、保利、世貿等實力雄厚的開發商入駐香港，香港市場的競争愈發激烈，香港******的三家地産商香港新鴻基地産、長江實業地産、以及香港恒基地産下一步很可能将注意力放(fàng)在維持市場份額。對于海外布局，尤其是(shì)澳洲市場的拓展動向受到密切關注。

由于香港人口非常密集（城市人口密集度世界排名第3位，悉尼排名第89位，墨爾本排名第92位），高層住宅是(shì)當地開發商最擅長的項目。未來如何應對澳大利亞房地産開發的諸多限制，在澳成功開發類似的項目，是(shì)需要面臨的主要挑戰。

表二：北京主要地産商 

北京的開發商也在逐步開拓海外市場，他們的市場價值觀念與香港公司類似，以有實力的國有房企居多。對他們來說，出于政策導向要求，須投資于類似澳大利亞的穩定海外市場。風險防範方面，關注核心資産，選擇介入持股而非控股，且傾向長期持有。對這些公司來說，黃金地段投資無疑是(shì)******的選擇。

表三：上海主要地産商 

上海開發商大多曆史悠久，而且已經在澳大利亞具有一定基礎，比如綠地集團和中銳地産，已經在澳大利亞開發多個住宅項目，開發地點主要在悉尼。報告指出，作爲中國的金融中心，來自上海的開發商往往财力雄厚。以綠地集團爲例，其市值總額達到301億澳元，澳大利亞本地******的地産商Stockland，市值總額106億澳元，僅占其三分之一。

海外擴張策略

投資名片式、“标簽性”的明星項目是(shì)一種常見(jiàn)的海外擴張模型。仲量聯行(JLL)中國業務部主管Michael Zhang表示，與先投資小型項目，逐步擴大品牌知(zhī)名度不同，投資明星項目初期需要耗費(fèi)大量的資金，搶先獲得地标性區域。最初，回報可能達不到基準收益，但(dàn)是(shì)這種策略能夠幫助開發商在當地迅速打響品牌。并在競争對手和買家中打開知(zhī)名度。

中國萬科就是(shì)一個很好的例子，2013年進軍美國時，萬科地産的******個項目就是(shì)舊(jiù)金山Lumina項目，屬于多戶型高層奢華公寓住宅。該項目與Tishman Speyer共同投資開發，位于舊(jiù)金山海灣與核心商業區交彙處。通過與當地開發商共同投資，既能了解當地相(xiàng)關法律，接受專業投資咨詢，又(yòu)能夠對市場有較爲全面和深入的了解。

仲量聯行報告認爲，目前來看，選擇“明星項目”投資的擴張手段是(shì)很有效的，未來預計也有不少開發商會選擇這種方式。但(dàn)同時，也要意識到大量資金投入帶來的風險。随着首輪中國開發商在澳大利亞市場的成功，再加上中國市場存在的諸多風險因素。也許，在不久的将來，中國房企對澳大利亞市場的第二輪投資就将開始。

作爲專業輔導企業澳洲上市的秉越資本，之前也輔導過中國房産企業赴澳上市，對于中國的地産企業，有自己尴尬的地方。大牌的企業，想在國内A股上市，其難度是(shì)非常大的，房産企業，對土地存儲及公司的負債比例都是(shì)有及其嚴格的要求，讀者可以回想下最近萬達王健林地産的出售事宜，就不難理解。但(dàn)對于中型的有發展前景的企業，資産規模不夠是(shì)不能登陸國内A股，但(dàn)是(shì)登陸境外主闆，不管是(shì)澳洲還是(shì)美國，中國土地産權的法律問題始終沒法解決，也就是(shì)中國所謂的70年使用權，在境外的法律是(shì)沒法将該土地作爲自有資産。這就導緻了房産企業去(qù)境外上市也是(shì)無路可走。所以現(xiàn)在的房産企業，基本上都是(shì)直接在境外拿地，******，也是(shì)本身發展業務的需求。第二，也爲将來的境外上市做準備。不管是(shì)從實際需求還是(shì)遠期發展，都是(shì)有利于企業的。并且，就像編者之前所提到的，當下的中國，“國貨”的價格是(shì)遠遠高于“洋貨”的，如果境外能拿到更低成本的土地，有着更爲透明的市場環境，那麽對于一家發展中的企業，到底如何選擇，這才是(shì)企業家應該考慮的重點！